در معاملات ملکی همیشه یک نوع قرارداد کتبی نوشته خواهد شد که طبق آن حق و حقوق طرفین معامله تعین می‌گردد. اما گاهی اوقات امکان دارد که یکی از طرفین قصد داشته باشد معامله را فسخ کند که این کار فقط با خیارات امکان پذیر است. البته موضوع خیارات در معاملات دیگر هم کاربرد دارد. رقم مورد معامله در قراردادهای ملکی بسیار بالا است و از حساسیت بالایی هم برخوردار هستند. به همین دلیل افراد در این زمینه باید از آگاهی زیادی برخوردار باشند. برای آشنایی با انواع خیارات ملکی، در ادامه ما را دنبال نمایید.
کاربرد انواع خیارات ملکی
در حالت کلی قوانین کشور دارای انواع مدل‌های مختلف از قرار داد است که با توجه به دوام و ماندگاری در دو نوع عقد جایز و لازم دسته بندی خواهند شد. قانون مدنی در داخل کشور ایران عقد جایز را عقدی به شمار می آورند که دو طرف هر وقت که بخواهند می توانند آن را از بین ببرند. به عنوان مثال این عقد را می‌توان عقد وکالت به شمار آورد.
همچنین قانون عقد لازم را عقدی به حساب می‌آورند که دو طرف معامله حق فسخ آن را ندارند، مگر در مواردی که از قبل تعیین گردد. برای مثال می‌توان قرارداد خرید و فروش یا اجاره املاک را جزو این دسته تقسیم بندی کرد. در این قانون این حق را به دو طرف معامله می‌دهند که با استناد به موارد قانونی معامله را فسخ نمایند. که یکی از دلایل آن، خیارات است.
Figure 1نکاتی مهم در مورد خیارات
نکاتی مهم در مورد خیارات
انواع خیارات ملکی مانند تمام قرا دادهای دیگر از اهمیت بالایی برخوردار است؛ به همین دلیل در این زمینه باید نکات مهم را مورد توجه قرار داد. یک نکته مهم در زمینه انواع خیارات این است که خیار در معاملات مربوط به جرم یکی از طرف معامله نیست. یعنی مربوط به این موضوع نیست که یکی از طرفین معامله جرمی را مرتکب شده است. بلکه یک حق است که برای جبران ضرر به متعاملین تعلق می‌گیرد تا با استناد به مدارک و مستندات قانونی از آن استفاده نمایند. برخی از نکات مهم در زمینه خیارات عبارت است از:
- هر موقع وصفی که خریدار در مورد آن به اشتباه برخورده است که اساسی و مهم باشد، خود موضوع معامله، باطل خواهد شد و در نهایت خیاری وجود نخواهد داشت.
- بر اساس ماده 411 قانون مدنی، اگر بایع مبیع را مشاهده نکردید اما مشتری آن را مشاهده کرده باشد و مبیع غیر اوصافی که نوشته شده را دارا باشد، فقط بایع خیار از بین می رود.
- هر موقع که خریدار و فروشنده هردو به وصف وارد معامله گردند، اگر مبیع بیش از آن وصف باشد، فروشنده حق فسخ پیدا می‌کند. و هر موقع فاقد وصف شرطی در عقد باشد خریدار می شود.
انواع خیارات ملکی
خیارات در زمینه حقوق قراردادها، به اختیار انجام دادن کاری، مانند فسخ قرارداد اشاره می کند. در این مواقع خیارات ملکی که در قانون مدنی به آن‌ها اشاره شده است، را در دسته های گوناگون دسته بندی می کنند که هر کدام قوانین و شرایط خاص خود را دارند. انواع خیارات ملکی عبارت است از:
- خیار مجلس: این نوع خیار جزو اصلی ترین خیارات در قراردادهای ملکی است که به معنای اختیار فسخ معامله در مجلس معامله است. یکی از فرق‌های اساسی بین خیار مجلسی و انواع خیارات ملکی در شرایط املاک و عدم نیاز به دلیل برای استفاده از این خیار محسوب می‌شود. برای اینکه دو طرف معامله بتوانند معامله را فسخ کنند، بایستی دلیل منطقی برای کار خود داشته باشند. در صورتی فسخ معامله در همان جلسه، نیازی به دلیل نیاز نخواهد داشت.
- خیار شرط: خیار شرط مشهورترین خیارات در قراردادهای ملکی محسوب می‌شود. این خیار معمولا در همه معاملات ملکی مورد استفاده قرار می گیرد. به همین دلیل اکثر افراد با این نوع خیار آشنایی دارند. خیار شرط در معاملات ملکی در واقع همان شرط هایی است که اصحاب معامله بر اساس اختیار خود آن را در نظر می گیرند.
- خیار رؤیت و تخلف وصف: گاهی اوقات در یک معامله ملکی خریدار فقط با توجه به اعتبار مشاهده سابق ملکی را خریداری خواهد کرد. اما بعد نسخ قرار داد و مشاهده ملک مورد نظر متوجه فرق بین ظاهر ملک و مشخصاتی که فروشنده ارائه کرده، می‌شود. در این مواقع خریدار قادر است بر اساس خیار رویت و تخلف وصف، برای نسخ معامله اقدام نماید.
- خیار غبن: این خیار در لغت به فریب دادن طرف مقابل مربوط می شود و در مواقعی کاربرد دارد که فروشنده ملک را با هزینه‌ای بیشتر از ارزش واقعی آن به فروش برساند. به همین دلیل این خیار برای خریدار در نظر گرفته می شود.
- خیار تدلیس: این خیار عملیاتی است که باعث فریب طرفین در معامله می‌شود. پس خیار تدلیس هنگامی ثابت می‌شود که یکی از دو طرف قرار داد با فریب و پنهان کاری فرد را مجبور می کنند که به معامله وارد شود. این خیار برای کسی که فریب خورده است ثابت می ماند و این حق به او داده می‌شود که معامله را از بین ببرد. در این مواقع فرقی ندارد فریب خورنده فروشنده یا خریدار باشد.
سخن پایانی
خیارات در معامله یعنی استفاده از حقوقی که مثلا در مواقعی که دو طرف معامله بتوانند قرارداد را به صورت یک طرفه از بین ببرند. خیار در واقع اختیار انجام دادن کاری است که قوانین زیادی هم دارد. انواع خیارات ملکی در دسته های گوناگون قرار می گیرند که هر کدام شرایط و قوانین خاص خود را دارند. هر شخصی باتوجه به شرایط املاک، باید از یک خیرات ملکی استفاده نماید.
