در هر بازاری، مخصوصا خرید و فروش ملک باید تسلط کافی بر قوانین و مباحث حقوقی داشته باشید تا بتوانید معامالات سودده انجام دهید. یکی از مهم ترین این مبحث ها، خیارات است. اما درباره با آن چه میدانید؟ شما هر معامله ای که انجام دهید باید یک قرارداد کتبی برای آن بنویسید که در این قرارداد حق و حقوق دو طرف قرارداد ( فروشنده و خریدار) مشخص می شود. بنا به هر دلیلی اگر یکی از طرفین معامله بخواهد آن را فسخ نماید، این امکان وجود نخواهد داشت مگر اینکه از خیارات استفاده کند. این اصل در هر قراردادی وجود دارد اما از آنجایی که رقم معامله شده در ملک بسیار زیاد است؛ اهمیت دانستن آن و تسلط به انواع خیارات در معاملات ملکی بسیار بیشتر است.
انواع خیارات در معاملات ملکی به چه معناست؟
طبق قوانین کشور، دو نوع قرارداد برای معاملات داریم که عبارت اند از:
قرارداد جایز: در این قرارداد هر یک از طرفین هر موقعی که بخواهند میتوانند آن را فسخ کنند.
قرارداد لازم: در عقد لازم برای فسخ کردن قرارداد توسط هر یک از طرفین باید از دلایل قانونی استفاده کرد. این دلایل در حقیقت همان خیارات هستند.
انواع خیارات در قراردادهای ملکی وجود دارد که به معنی مجرم شناختن یکی از طرفین نیست. بلکه در حقیقت به حقی دلالت داده میشود که به منظور جبرات ضرر به متعاملین داده میشود تا بتوانند با توجه به مستندات قانونی و شواهد از آن استفاده نمایند.
انواع خیارات در معاملات ملکی
طبق ماده 396 قانون مدنی، خیارات انواع گوناگونی داشته و به 10 نوع تقسیم می شود. درست است که تنها برخی از آن ها بیشترین کارایی را در معاملات ملکی دارند، اما شناخت هر 10 تای آن برای معاملهگران جز الزامات می باشد. انواع خیارات در معامله عبارت اند از:
خیار شرط
طبق قانون خیار شرط، یک شرط مدت دار است که در متن قرارداد هم به ان اشاره شده و مطابق بر آن هر یک از طرفین قرارداد می تواند آن را فسخ کند. مدت زمان شرط در قرارداد باید ذکر شود و در صورت ذکر نشدن، باطل خواهد بود. این یک شرط جهت جبران ضرر طرفین است. بدین صورت که اگر یکی از آن ها یا هر دو آن ها متضرر شدند، حق فسخ کردن قرارداد را دارند.
برای مثال: در قرارداد بین مالک و مستاجر ممکن است ذکر شود که مالک تا تاریخ مشخصی باید قسمتی از ساختمان را ترمیم کند، در غیر این صورت حق فسخ معامله وجود دارد. برای این شرط صاحب حق میتواند قرارداد را فسخ نماید و نیاز به رای مراجع قانونی ندارد.
خیار غبن فاحش
غبن معنای ضرر و زیان را دارد و فاحش هم به معنی زیاد و آشکارا است. این خیار به اختیار فسخ معامله توسط یکی از دو طرف قرارداد دلالت اشاره میکند، هنگامی که طرف دچار زیان و ضرر فاحش شده باشد. این خیر شرایط مخصوصی داشته و به این سادگیها قابل اثبات نیست. چرا که منظور از فاحش کاملا مشخص نبوده و تشخیص آن بر عهده مراجع قانونی خواهد بود. اهمیت این خیار در معاملات ملکی بسیار زیاد است البته به صورت پیش فرض در قراردادها وجود ندارد اما در صورتی که هر دو شخص خریدار و فروشنده رضایت داشته باشند می توانند این شرط را در متن قرارداد اضافه کنند.
خیار مجلس
خیار مجلس تنها در زمان مجلس عقد قرارداد و معامله صدق می کند. به این صورت که هر دو طرف قرارداد اگر در مجلس قرارداد حضور داشته باشند می توانند آن را فسخ کنند. در صورتی که از مجلس خارج شوند این حق صلب می شود. هرچند مدت زمان آن کوتاه است اما بسیار مهم بوده و فرد وعده ها و خواسته های خود را در جلسه بیان خواهد کرد و به همین خاطر امکان نیاز به فسخ بیشتر می شود و خیار مجلس این امکان را برایتان فراهم می کند. تفاوتی مهمی که این خیار با سایر انواع خیارات در معاملات ملکی دارد این است که به هیچ سند و دلیلی نیاز ندارد. البته شرایط خاص خود را هم دارد. یکی از این شرایط حضور هر دو طرف معامله است. چنانچه هر دو طرف از مجلس خارج شوند اما صحبت در خصوص قرارداد بین آن ها ادامه داشته باشد، باز هم می توانند از این خیار استفاده کنند. شرط دیگر تمیال به فسخ معامله با بازگرداندن وجه پرداختی است. در صورتی که خریدار مبلغی را پرداخت کرده باشد، فروشنده باید آن را تمام و کمال بازگرداند.
خیار تدلیس
از دیگر انواع خیارات در معاملا ملکی، خیار تدلیس است که در معامله های ملکی بسیار به کار گرفته می شود. تدلیس در حقیقت معنای فریب و حیله را دارد. در صورتی که یکی از طرف قرارداد با حیله موجب انجام آن شود، فرد دیگر می تواند از این خیار جهت فسخ قرارداد استفاده کند. چرا که در صورت نبود این نیرنگ و فریب حاضر به بستن قرارداد نمی شد. البته این فسخ با خیار تدلیس نیازمند مستندات و همچنین شواهد است. شاید دیگر خیارات در معامله قابل اسقاط باشند اما خیار تدلیس همچنان پابرجاست و امکان اسقاط آن وجود ندارد.
اهمیت انواع خیارات در معاملات ملکی
اغلب در قراردادهایی که از سمت اتحادیه مشاوران املاک در اختیار مشاوران قرار داده می شود، به صورت پیش فرض عبارت اسقاط کافه خیارات وجود دارد. این بدین معنی است که نمیتوان با استناد به انواع خیارات در معاملات ملکی آن را فسخ کرد. خیارات در معامله طرفداران و در عین حال مخالفان خود را دارد. به همین خاطر برای آنکه حقی از کسی ضایع نشود چه در مقام خریدار و چه فروشنده، توصیه می شود هر دو طرف قرارداد با صداقت کامل پای قرارداد بنشینند و با توافق یکدیگر شرایط را اضافه کنند. البته همانطور که پیشتر هم اشاره کردیم، خیار تدلیس که به فریب و نیرنگ در قرارداد دلالت می کند در تمامی قراردادها وجود دارد و امکان باطل کردن و حذف آن وجود ندارد. این خیار باعث شده تا نیرنگ در قراردادها به حداقل برسد.
جمع بندی
انواع خیارات در معاملات ملکی پیچیدگی های مختص خود را دارد. به همین خاطر بسیاری از کارشناسان توصیه می کنند از تمامی خیارات در معامله ها استفاده نشود چرا که دوام معامله را متزلزل می نماید. از این رو تاکید بر خیار شرط می شود تا هر دو طرف شرایط خود را در قرارداد ذکر کنند و بعد ها هم مشکلی برایشان پیش نیاید. برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص قرارداد های ملکی و همچنین انجام معاملههای مطمئن در تهران و مناطق سهیلیه، می توانید از خدمات گسترده املاک سهیلیه استفاده کنید.
